Korteri müük Tallinnas: sammud, kulud ja ajakava

Korteri müük Tallinnas käib seitsmes sammus: paned paika hinna, kogud dokumendid, valid müügiviisi, avaldad kuulutuse, leiad ostja, sõlmid notari juures lepingu ja annad korteri üle. Kõige rohkem aega kulub tavaliselt ostja leidmisele ja ostja pangalaenule. Kõige rohkem raha kaotab müüja valesti pandud hinna tõttu.

1. Pane paika realistlik hind

Hind määrab, kui kiiresti korter müüb. Liiga kõrge hinnaga kuulutus jääb üles seisma ja ostjad hakkavad küsima, mis korteril viga on. Liiga madal hind jätab raha lauale.

Alusta tegelikest tehinguhindadest, mitte kuulutustest. Estiq'i andmetel oli Tallinna korteritehingute mediaanhind 2026. aasta III kvartalis 2949 €/m². Linnaosade vahe oli Lasnamäe 2525 €/m² kuni Kesklinna 3728 €/m². Kõik linnaosad on ühes tabelis Tallinna lehel.

Linnaosa keskmine on lähtepunkt. Sinu korteri hind sõltub ka maja renoveerimisest, korrusest ja seisukorrast. Kuidas seda ise kontrollida, kirjutasime eraldi: kuidas ise korteri turuhinda kontrollida.

2. Kogu dokumendid enne kuulutust

Ostja ja tema pank küsivad samu asju. Kui need on valmis, ei jää tehing ootama.

• Kinnistusraamatu väljavõte. Vaata see üle kinnistusraamatust ja kontrolli, kas seal on hüpoteeke või märkeid.
• Energiamärgise andmed. Ehitusseadustiku järgi peab müügikuulutus sisaldama energiamärgise andmeid. Maja energiamärgise leiad ehitisregistrist. Vaata lähemalt: energiamärgis müügil.
• Korteriühistu info: remondifond, laenud, igakuine laenumakse ja plaanitud tööd.
• Keskmised kommunaalkulud talvel ja suvel.
• Kui planeeringut on muudetud: kas muudatused on seadustatud.

3. Vali müügiviis

Sul on kolm valikut. Igaühel on oma hind ja aeg.

• Ise müümine. Ei maksa maakleritasu, aga kuulutus, näitamised, läbirääkimised ja dokumendid jäävad sinu teha.
• Maakler. Maakler teeb kuulutuse, näitamised ja läbirääkimised. Maakleritasu lepitakse kokku lepingus. Vaata, kui palju maakleritasu on ja mille eest maksad.
• Kiirost. Müüd otse ettevõttele. Kiire ja ilma näitamisteta, kuid hind jääb alla turuhinna. Vaata, millal kiirost või maakler rohkem tasub.

4. Kuulutus ja näitamised

Head pildid ja aus kirjeldus toovad rohkem ja paremaid ostjaid. Kirjelda ka puudusi. Ostja näeb need niikuinii, ja kui need on kuulutuses kirjas, ei kasuta ta neid läbirääkimistel üllatusena.

Enne näitamist korista ja vii ära üleliigne mööbel. Suurt remonti teha ei ole vaja. Millal remont end ära tasub, lugesime kokku juhendis remonti vajava korteri müügist.

5. Ostja, broneering ja pangalaen

Kui ostja on leitud, lepitakse sageli kokku broneerimine ja broneerimistasu. Seejärel taotleb ostja pangalaenu. Pank tellib sageli hindamisakti ja vaatab üle ühistu ja korteri dokumendid.

See on koht, kus tehing kõige sagedamini venib. Kui dokumendid on valmis ja hind vastab turuhinnale, läheb pangal vähem aega.

6. Notar ja ostu-müügileping

Kinnisvara müük tehakse Eestis notari juures. Notar koostab lepingu, kontrollib poolte ja kinnisvara andmed ning saadab avalduse kinnistusraamatusse.

• Notari tasu. Seadus ei ütle, kes notari tasu maksab. See lepitakse kokku ja tihti jagatakse pooleks.
• Riigilõiv omandi kinnistusraamatusse kandmise eest jääb tavaliselt ostja kanda.
• Hüpoteek. Kui korteril on sinu laen, maksab ostja või tema pank osa raha otse sinu pangale ja hüpoteek kustutatakse.

Täpse notari tasu ja riigilõivu summa küsi enne tehingut notaribüroolt.

7. Korteri üleandmine

Valduse üleandmise aeg lepitakse kokku lepingus. Üleandmisel pane kirja arvestite näidud ja anna üle võtmed. Teavita korteriühistut ja teenusepakkujaid omaniku vahetusest.

Millised on müüja kulud?

• Maakleritasu, kui müüd maakleriga. See lepitakse kokku lepingus.
• Sinu osa notari tasust, kui see lepitakse nii kokku.
• Energiamärgis, kui majal seda veel ei ole.
• Tulumaks, kui müüd kinnisvara, mis ei olnud sinu elukoht. Loe, millal kinnisvara müügilt tulumaksu maksta tuleb.

Kui kaua korteri müük aega võtab?

Ühte numbrit siin ei ole. Aeg sõltub hinnast, piirkonnast, korteri seisukorrast ja ostja pangalaenust. Sama turu sees müüb õige hinnaga ja korras dokumentidega korter kiiremini kui liiga kõrge hinnaga korter.

Kui aeg on olulisem kui hind, on kiirost kõige kiirem tee. Kui on aega, toob müük turul enamasti rohkem raha.

Kust alustada?

Alusta hinnast. Meie tasuta turuhinnang annab esialgse hinnavahemiku 1–2 tööpäeva jooksul ja müüma ei pea. Vaata ka oma piirkonna lehte, näiteks Mustamäe või Põhja-Tallinn.