Kaasomandi müük: kuidas müüa oma osa kinnisvarast

Oma osa kaasomandis olevast kinnisvarast võid müüa ka ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kui müüd selle kõrvalisele inimesele, on teistel kaasomanikel aga ostueesõigus: nad võivad osta sinu osa samadel tingimustel. Enamasti on kõige lihtsam ja tulusam müüa kogu kinnisvara koos ja raha osade järgi ära jagada.

See artikkel on üldine ülevaade. Me ei ole juristid. Keerulise olukorra korral küsi nõu juristilt või notarilt.

Mis on kaasomand?

Kaasomand tähendab, et kinnisvara kuulub mitmele inimesele mõtteliste osadena, näiteks pooleks või kolmandikeks. Igaühele kuulub osa kogu kinnisvarast, mitte konkreetne tuba või krundi tükk.

Kaasomand tekib sageli pärimisel, lahutuse järel või siis, kui sõbrad või sugulased ostavad kinnisvara koos. Päritud kinnisvara müügist on meil eraldi juhend: päritud kinnisvara müük.

Kaasomand ei ole sama mis korteriomand. Kortermajas on igaühel oma korteriomand ja ühised on ainult maja osad, nagu trepikoda ja katus.

Kas oma osa saab müüa ilma teiste nõusolekuta?

Jah. Asjaõigusseaduse § 73 järgi võib kaasomanik oma mõttelise osa võõrandada, pärandada või pantida.

Kui müüd kinnisvara mõttelise osa kõrvalisele inimesele, on teistel kaasomanikel ostueesõigus. Erand on müük oma lapsele või vanemale. Siis ostueesõigust ei ole.

Kuidas ostueesõigus töötab?

Kui sõlmid ostjaga müügilepingu, pead teisi kaasomanikke sellest ja lepingu tingimustest viivitamata teavitama. Õigusbüroo selgituse järgi saavad nad kinnisasja puhul ostueesõigust kasutada kahe kuu jooksul teate saamisest.

Kui kaasomanik ostueesõigust kasutab, ostab ta sinu osa samadel tingimustel, mis olid kokku lepitud ostjaga. Kui ostueesõigust kasutab mitu kaasomanikku, jagavad nad müüdud osa omavahel oma osade suhtes.

Kui jätad teised kaasomanikud teavitamata, ei hakka kahekuuline tähtaeg jooksma. See võib tehingu hiljem vaidluse alla seada. Notar selgitab ostueesõigust tehingu juures.

Kolm teed kaasomandi müügiks

1. Müüa kogu kinnisvara koos. Kõik kaasomanikud müüvad korraga ja raha jagatakse osade järgi. Ostjaid on palju rohkem, sest ostja saab kogu kinnisvara. Enamasti on see kõige tulusam tee.

2. Müüa oma osa teisele kaasomanikule. Kui üks kaasomanik tahab kinnisvara endale jätta, võib ta sinu osa välja osta. Selleks tuleb leppida kokku hinnas. Turuhinnang aitab, et keegi ei tunneks end petetuna.

3. Müüa oma osa kõrvalisele ostjale. See on võimalik, kuid mõttelise osa ostjaid on vähe. Ostja ei saa kogu kinnisvara üksi kasutada ega seda takistusteta edasi müüa. Seepärast on osa eest makstav hind tavaliselt madalam kui sama suur osa kogu kinnisvara müügihinnast.

Mis saab, kui kaasomanikud kokku ei lepi?

Iga kaasomanik võib nõuda kaasomandi lõpetamist. Kui kokkulepet ei tule, otsustab kohus. Õigusbüroo selgituse järgi on kohtul kolm võimalust:

• jagada kinnisvara reaalosadeks, kui see on võimalik
• anda kinnisvara ühele või mitmele kaasomanikule, kes maksavad teistele nende osa rahas välja
• müüa kinnisvara avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel

Kohtutee võtab aega ja maksab. Enampakkumisel võib hind jääda turuhinnast madalamaks. Seepärast tasub enne kohtusse minekut proovida kokkulepet, näiteks ühise turuhinnangu põhjal.

Kasutuskord aitab enne müüki

Kui kaasomanikud kasutavad kinnisvara erinevalt, näiteks üks elab majas ja teine mitte, aitab kirjalik kasutuskord. Selles lepitakse kokku, kes mida kasutab ja kes milliseid kulusid kannab. Kasutuskorra saab kanda kinnistusraamatusse.

Kas kaasomandi müügilt tuleb tulumaksu maksta?

Iga kaasomanik vaatab seda eraldi. Kui elasid kinnisvaras oma kodus kuni müügini ja sa pole soodustust kahe aasta jooksul kasutanud, on sinu osa kasu maksuvaba. Teisel kaasomanikul võib samal ajal tekkida maksukohustus. Loe lähemalt: kinnisvara müügi tulumaks.

Kust alustada?

Alusta kogu kinnisvara turuhinnast. See on hea alus nii väljaostu hinnale kui ka otsusele, kas müüa kõik koos. Meie tasuta turuhinnang annab esialgse hinnavahemiku 1–2 tööpäeva jooksul ja müüma ei pea. Maja ja krundi puhul vaata ka maja hindamise lehte ning oma piirkonda, näiteks Nõmme.