Kuidas ise oma korteri turuhinda kontrollida: 4 sammu

Korteri turuhinda saad esmalt ise kontrollida kahest kohast: Maa-ameti tehingute andmebaasist näed, mille eest sarnased korterid sinu piirkonnas päriselt müüdi, ja müügiportaalidest näed, millega sinu korter praegu konkureerib. Need kaks koos annavad hea suuna. Täpse numbri jaoks tuleb arvestada korteri seisukorda, korrust ja maja olukorda, mida statistikas ei ole.

1. Vaata Maa-ameti tehingute andmebaasi

Maa-ameti tehingute andmebaas on avalik ja tasuta. Vali periood, maakond, omavalitsus ja tehingu liik (korteriomand). Andmebaas näitab piirkonna tehingute arvu ja hinnastatistikat ruutmeetri kohta.

Vaata viimase kuue kuni kaheteistkümne kuu andmeid. Vanemad andmed ei näita tänast turgu.

Pea meeles, et need on keskmised. Sinu korter võib olla keskmisest kallim või odavam, sest statistika paneb kokku renoveeritud ja renoveerimata majad, esimese ja viimase korruse ning hea ja halva seisukorraga korterid.

Üldise taseme saad ka maaklerite turuülevaadetest. Näiteks Domuse andmetel oli Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetri hind 2026. aasta esimese kaheksa kuuga 3132 eurot, aastaga 3,3% kõrgem. See on kogu linna keskmine. Lasnamäe paneelmaja ja Kalamaja puitmaja korter jäävad sellest eri suundades kaugele.

2. Leia müügiportaalidest sarnased korterid

Otsi kuulutusi samast asumist, sama tüüpi majast ja sarnase suurusega. Pane kirja hind, ruutmeetrihind ja see, kui kaua kuulutus on üleval olnud.

Kuulutus, mis on üleval olnud mitu kuud, on enamasti liiga kõrge hinnaga. Kuulutus, mis kaob nädalaga, oli tõenäoliselt hinnatud õigesti või isegi pisut madalalt.

3. Korrigeeri oma korteri eripärade järgi

Nüüd võrdle oma korterit leitud keskmisega ja küsi endalt ausalt:

• Kas maja on renoveeritud või ootab see renoveerimist?
• Kas vannituba, köök ja torustik on uuendatud?
• Mitmes korrus see on ja kas majas on lift?
• Kas on rõdu, parkimiskoht, hea vaade?
• Mis on energiaklass? Maja energiamärgise leiad ehitisregistrist.

Iga "ei" nende küsimuste juures liigutab hinda keskmisest allapoole. Ostja arvestab remondikulu alati koos varuga.

Näide: kuidas arvutus käib

Allolevad numbrid on näide, mitte ühegi piirkonna päris statistika.

Oletame, et sarnaste 2-toaliste korterite tehingud sinu asumis jäid viimase aasta jooksul vahemikku 2400–2900 €/m². Sinu korter on 50 m².

1. Lähtevahemik: 50 × 2400 = 120 000 € kuni 50 × 2900 = 145 000 €.
2. Maja: maja on renoveeritud, nii et liigud vahemiku ülemise poole poole.
3. Korter: vannituba on originaal ja vajab remonti. Ostja arvestab selle hinnast maha koos varuga, nii et liigud tagasi keskele.
4. Tulemus: realistlik vahemik on umbes 130 000–138 000 €.

Kuulutuse hinna võid panna vahemiku ülemisse otsa, aga mitte sellest kõrgemale. Liiga kõrge hinnaga kuulutus jääb üles seisma ja ostjad hakkavad küsima, mis sellel viga on.

Kui piirkonnas on vähe tehinguid

Väikestes asumites, Harjumaa külades ja eramute puhul on sarnaseid tehinguid aastas vähe. Siis:

• võta pikem periood, näiteks kaks aastat, ja arvesta, et vanemad tehingud on tänasest odavamad või kallimad
• võrdle naaberasumi või -valla sarnaste kinnisvaradega
• vaata eramu puhul eraldi krundi ja maja väärtust, vaata ka maja hindamise lehte

Just sellistel juhtudel annab kohalikku turgu tundva inimese hinnang kõige rohkem juurde.

Ühistu laen ja remondifond muudavad hinda

Kaks sama korterit võivad erineda hinnalt ainult ühistu tõttu. Ostja küsib alati:

• kas ühistul on renoveerimislaen ja kui suur on igakuine laenumakse
• kui palju on remondifondis raha
• mis töid on lähiaastatel plaanis

Renoveeritud maja suurem laenumakse ja renoveerimata maja tulevane suur remont mõjutavad mõlemad hinda. Pane see info enne müüki valmis.

4. Küsi hinnangut kelleltki, kes on sarnaseid kortereid näinud

Isekontroll annab vahemiku. Müügiotsuse jaoks on hea kuulda ka kedagi, kes on sinu piirkonnas sarnaseid kortereid päriselt näinud ja teab, mille eest ostjad maksavad.

Meie tasuta turuhinnang teeb täpselt seda. Täida vorm ja saad esialgse hinnavahemiku 1–2 tööpäeva jooksul. Vaata ka oma piirkonna lehte, näiteks Mustamäe või Lasnamäe.

Kus isekontroll kõige sagedamini eksib

• Kuulutuse hinna pidamine turuhinnaks. Kuulutuste hinnad on tehinguhindadest enamasti kõrgemad.
• Liiga vanad andmed. Turg liigub, aastatagune keskmine võib olla vale.
• Uusarenduste segamine järelturuga. Uue maja korter ja 1970. aastate paneelmaja korter on eri tooted.
• Remondikulu alahindamine. Omanik arvestab remondi hinda, ostja arvestab remondi hinda koos ajakulu ja riskiga.