Kinnisvara müügi tulumaks 2026: millal tuleb maksta ja kui palju

Kui müüd korteri või maja, kus elasid kuni müügini, ei pea sa tulumaksu maksma. Seda soodustust saab kasutada ühe müügi puhul kahe aasta jooksul. Kui müüd üürikorterit, teist kodu või kinnisvara, kus sa ise ei elanud, maksad tulumaksu müügist saadud kasult. 2026. aastal on määr 22%.

See artikkel on üldine ülevaade. Me ei ole maksunõustajad. Kui sinu olukord on keeruline, küsi Maksu- ja Tolliametilt või raamatupidajalt.

Millal on kinnisvara müük maksuvaba?

Maksu- ja Tolliameti juhendi järgi on elukoha müügist saadud kasu maksuvaba, kui:

• kasutasid korterit või maja oma elukohana kuni müügini
• sa ei ole sama soodustust kasutanud viimase kahe aasta jooksul

Kaks aastat arvestatakse eelmise müügi kinnistusraamatusse kandmisele järgnevast päevast. Kui müüd kaks kodu kahe aasta sees, on maksuvaba ainult esimene.

Kas rahvastikuregistri aadress loeb?

Ei. Maksuvabastuse jaoks loeb, kus sa päriselt elasid, mitte see, mis aadress on rahvastikuregistris. Maksuamet võib tõendina vaadata kommunaalarveid, sidelepinguid, omaniku selgitusi ja naabrite ütlusi.

Kui oled sisse kirjutatud ühte korterisse, aga elasid teises, ei tee sissekirjutus müüki maksuvabaks.

Mis siis, kui osa kodust oli üürile antud?

Kui andsid osa kodust üürile või kasutasid seda kontorina, kehtib maksuvabastus ainult elamiseks kasutatud osa kohta. Ülejäänud osa kasult tuleb tulumaks maksta.

Kui korter oli tervenisti üürile antud ja sa ise seal ei elanud, ei ole see elukoha müük. Siis maksad tulumaksu kogu kasult. Üürnikuga müügist kirjutasime eraldi: üürnikuga korteri müük.

Kuidas maksustatavat kasu arvutada?

Kasu on müügihinna ja kulude vahe. Maksuameti käsiraamatu järgi saad kulude hulka arvata:

• ostuhinna
• dokumentidega tõendatud parendused, näiteks remondi ja ehitustööd
• müügiga seotud kulud, näiteks maakleritasu ja notari tasu sinu osa

Hoia alles ostuleping, remondiarved ja müügikulude arved. Ilma dokumentideta ei saa kulusid maha arvata.

Näide: kui palju maksu tuleb

Allolevad numbrid on näide, mitte ühegi päris tehingu andmed.

Ostsid korteri välja üürimiseks 120 000 euroga. Tegid sinna dokumentidega tõendatud remondi 10 000 euro eest. Müüd selle 160 000 euroga ja maksad maakleritasu ja notari tasu kokku 4000 eurot.

1. Kulud kokku: 120 000 + 10 000 + 4000 = 134 000 €.
2. Kasu: 160 000 − 134 000 = 26 000 €.
3. Tulumaks 22%: 26 000 × 0,22 = 5720 €.

Kui oleksid samas korteris ise elanud kuni müügini ja soodustust kahe aasta jooksul kasutanud ei oleks, oleks maks null.

Kas päritud kinnisvara müük on maksuvaba?

Kui elasid päritud korteris või majas oma kodus kuni müügini, kehtib sama elukoha soodustus. Muudel juhtudel sõltub maks sellest, kellelt ja kuidas kinnisvara päriti. Selle kohta on meil eraldi juhend: päritud kinnisvara müük.

Mis saab, kui kinnisvara on kaasomandis?

Iga kaasomanik vaatab maksuvabastust eraldi. Maksuameti näites müüsid abikaasad ühise korteri. Naine sai oma osa pealt kasutada elukoha soodustust, mees aga oli kahe aasta jooksul juba ühe kodu müünud ja maksis oma osa kasult tulumaksu.

Millal ja kuidas maksu deklareerida?

Kinnisvara müügist saadud kasu deklareeritakse järgmise aasta tuludeklaratsioonis. Maksuamet on avaldanud näited, kuidas müüki õigesti deklareerida.

Kui müük on maksuvaba, ei tule maksu maksta. Kui sa pole kindel, kas sinu müük on maksuvaba, märgi müük deklaratsioonis ära ja lisa selgitus.

Mida see tähendab müügihinna jaoks?

Maks arvutatakse kasult, nii et mida kõrgem müügihind, seda suurem on maks. See ei tähenda, et tasub müüa odavalt. Müügihinna puhul tasub teada, mis on kodu tegelik turuhind ja kui palju sellest pärast maksu ja kulusid kätte jääb.

Kui müüd investeerimiskorterit, näiteks Kesklinnas või mujal Tallinnas, küsi esmalt tasuta turuhinnang. Saad hinnavahemiku 1–2 tööpäeva jooksul ja saad selle põhjal maksu ise välja arvutada.